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Rifacimento della facciata: spesa ordinaria o straordinaria?

Il rifacimento della facciata condominiale rientra in quelle spese che prima o poi possono riguardare ogni condominio. Le questioni di gestione dell’immobile possono notoriamente creare conflitti. Ad esempio, nel caso specifico, non tutti i condòmini possono ritenere questo intervento come indispensabile. In questo caso, ci si chiede se sia obbligatorio partecipare a una spesa che non si ritiene necessaria.

Il rifacimento della facciata è una spesa straordinaria indispensabile oppure no?

Ciò che è importante capire è in quale categoria di spese rientra il rifacimento della facciata. L’art. 1117 c.c. considera la facciata “un bene comune, la cui manutenzione non può ritenersi una spesa voluttuaria”. Le spese voluttuarie infatti sono quelle non rigorosamente necessarie in correlazione alle condizioni del condominio. Di conseguenza non ci si può opporre in assemblea col pretesto della non necessità dell’intervento. L’unico modo di sottrarsi, sarebbe presentarla come una spesa di innovazione, ma ciò è estremamente difficile. Rifare la facciata inoltre è da considerarsi spesa straordinaria in relazione al suo alto costo. Sicuramente è un costo prevedibile, legato al passare del tempo, ma non è comunque possibile considerarlo ordinario in quanto molto più gravoso delle normali spese. 

Dunque, si è obbligati a pagare? Chi deve pagare?

In quanto spesa straordinaria di manutenzione di un bene comune, non ci si può rifiutare di pagare, tutti devono contribuire. Anche se non si ritiene necessario l’intervento in quel momento, la delibera dell’assemblea a favore è vincolante. Far presente la propria contrarietà in assemblea non esonera il condomino dall’obbligo di pagare la sua parte. In quanto spesa straordinaria, spetta di conseguenza ai singoli proprietari. Se un proprietario ha il suo appartamento in locazione, la spesa grava comunque su di lui. L’affittuario non è tenuto a pagare una spesa tanto gravosa, in quanto non rientra tra le spese ordinarie ma in quella serie di interventi a carico esclusivo del proprietario.