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infiltrazioni d'acqua in condominio

Infiltrazioni d’acqua in condominio: cause e responsabilità

Capita a tutti, prima o poi, di dover fronteggiare il problema delle infiltrazioni d’acqua, dell’umidità e della muffa in casa. Ma prima di incolpare subito l’ inquilino del piano di sopra, sarebbe bene individuare le cause del problema e le relative responsabilità.

Cause e responsabilità: chi paga? 

Le infiltrazioni d’acqua sono una delle cause più frequenti di danni alle strutture condominiali.

Una volta che il condominio presenta segni di infiltrazione, a chi va imputata la responsabilità del danno? Ai condomini danneggiati spetta un risarcimento?

Individuare le cause delle infiltrazioni e le relative responsabilità, non è così semplice.

Le principali possono riferirsi a:

  • rottura delle tubature: quelle di adduzione sono di proprietà condominiale finché non incontrano i contatori dei condomini, quelle di scarico finché non vengono collegate con quelle dei singoli appartamenti. Poi la responsabilità passa al singolo proprietario che dovrà pagare di tasca sua.
  • muri perimetrali: dato che vengono considerati come parti comuni, il condominio risponde per i danni che causano ai singoli. Eccezion fatta per i danni da imputare a gravi difetti di costruzione. In questo caso il risarcimento può essere chiesto sia dal soggetto danneggiato che dal condominio stesso alla ditta che ha eseguito i lavori, entro 10 anni dalla loro ultimazione.
  • terrazze a livello: anche se di proprietà o a uso esclusivo di un singolo condomino, viene considerata alla stregua della copertura del lastrico solare. Di conseguenza, dei danni causati all’appartamento sottostante ne rispondono tutti i condòmini, secondo le proporzioni riportate nell’art. 1126 c.c.

Nello specifico, per capire chi deve rispondere per la manutenzione degli immobili e gli eventuali danni da infiltrazione, ci viene in aiuto la legge.

infiltrazione d'acqua in condominio

Responsabilità del proprietario di un immobile

Se la rottura di una tubatura riguarda un singolo condomino, è egli stesso a dover provvedere ai danni provocati. Potrebbe evitare di risponderne dimostrando che sono derivati da un caso fortuito o che l’impianto riportava difetti e problematiche preesistenti al momento dell’acquisto del bene immobile (Cass. n. 11160/1997). Se così fosse, potrebbe tentare di agire in rivalsa nei confronti del venditore o del costruttore.

Responsabilità in caso di locazione 

La sentenza Cass. n. 21788/ 2015 sancisce che per l’edificio in locazione il proprietario mantiene la custodia dei muri e degli impianti in essi inglobate e perciò ne è responsabile degli eventuali danni. Mentre il conduttore diviene solamente custode degli accessi e delle restanti parti del bene.

Responsabilità del condominio 

Quando l’infiltrazione deriva dalla rottura di tubi di proprietà del condominio o di altri beni comuni, l’art. 2051 c.c. riferisce che la responsabilità spetta al soggetto che ne detiene la custodia e ne garantisce la manutenzione degli impianti. Per cui, dei danni che derivano da certi beni ne deve rispondere il condominio stesso. Deve avviare i lavori e provvedere al risarcimento delle parti colpite.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni d’acqua? 

Nei casi in cui la responsabilità delle problematiche conseguenti le infiltrazioni è da imputare al condominio, l’amministratore ha l’onere di provvedere alla loro risoluzione.

Innanzitutto deve sollecitare l’assemblea affinché deliberi l’esecuzione dei lavori di riparazione e ripristino.

Infine, deve agire in rivalsa all’appaltatore, se le cause sono riconducibili alla costruzione, per richiedere un risarcimento.