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lastrico solare condominio

Lastrico solare: proprietà comune o uso esclusivo?

Non esiste una definizione riconosciuta scientificamente per spiegare cos’è il lastrico solare. Possiamo dire in generale che si tratta di una struttura piana posta all’apice dell’edificio a protezione e copertura dello stesso.

Una sentenza della Cassazione (13 dicembre n. 27942) ha stabilito che per lastrico solare deve intendersi: “La superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura/tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”.

Vari usi del lastrico solare

Il lastrico solare può, come abbiamo già detto, svolgere la funzione di tetto ma non solo. Questo infatti può anche essere costituito da una superficie calpestabile ed essere sfruttato ad esempio per stendere la biancheria.

La distinzione più importante che si deve fare quando si parla di lastrico solare è quella tra la proprietà comune e l’utilizzo esclusivo dello stesso. Se il lastrico solare è una proprietà comune ogni condomino ha il diritto di sfruttarlo entro i limiti della libertà altrui. Se invece il lastrico è ad uso esclusivo il condomino che ne avrà la proprietà sarà l’unico a poterlo sfruttare.

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Chi deve pagare le spese di gestione e rifacimento?

La distinzione tra proprietà comune e utilizzo esclusivo va a influenzare anche la ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e per eventuali lavori di rifacimento del lastrico solare.

Prima di determinare chi deve pagare cosa, vogliamo fare chiarezza su un punto. Quando si parla di uso esclusivo del lastrico solare non bisogna dimenticarci che questo, svolgendo la funzione di protezione dell’edificio, è comunque parte dei beni strutturali del condominio. In virtù di questo l’art 1126 c.c. sui lastrici solari  in uso esclusivo, specifica che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”.

Per quanto riguarda i lastrici solari di proprietà comune le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria verranno ripartite per tutti i condòmini dell’edificio in base alle quote millesimali di proprietà.

Le innovazioni

Fino ad ora ci siamo limitati a individuare i soggetti obbligati a pagare per la manutenzione ordinaria e per i lavori di rifacimento del lastrico solare. Ma se gli interventi fossero solo accessori e quindi a scopo di abbellimento? In questo caso come si dovrebbe procedere?

Per la proprietà comune andrebbe messa la questione ai voti in sede di assemblea e qualora fosse accettata le spese verrebbero ripartite in base ai millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda il lastrico ad uso esclusivo, il condomino in questione dovrà porre la questione in sede assembleare. Dimostrando che con i lavori non modificheranno la regolarità strutturale dell’edificio. Qualora gli altri condòmini fossero d’accordo, il condomino proprietario potrà iniziare i lavori accollandosene tutti i costi.