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Affittacamere e B&B in condominio

Vuoi trasformare il tuo appartamento in un B&B o vuoi aprire un’attività di Affittacamere in condominio ma non sai quali sono i divieti e come funziona? Questo articolo ti guiderà attraverso la normativa vigente per non incorrere in problematiche legali o discussioni con gli altri condòmini se si vuole avviare un’attività di affittacamere o B&B in condominio.

Affittacamere e B&B sono legali in condominio?

b&b in condominio

Occorre partire da una premessa: Sia i B&B che l’attività di Affittacamere non comportano un uso diverso dell’immobile adibito ad abitazione. Questo non comporta quindi la produzione di rumori non sostenibili, salvo prova contraria.

Data questa premessa, è legalmente possibile trasformare il proprio immobile in un B&B o in Affittacamere anche all’interno di un condominio, salvo che non sia esplicitamente vietato dal regolamento condominiale. Se nel regolamento è espressamente indicato solo il divieto di un uso dell’immobile rumoroso, questo non comporterà un eventuale diniego all’apertura di queste due attività. perché come detto in premessa, non prevedono la produzione di rumori insostenibili.

Anche la giurisprudenza sembra ormai orientata verso questa interpretazione. A titolo esemplificativo abbiamo la Sentenza del Tribunale Roma, n.18557/17 del 7.10.2016, la quale mantiene la linea interpretativa basata sul fatto che un proprietario può fare del suo immobile l’uso che preferisce senza dover riferire in assemblea condominiale o chiedere autorizzazioni. Il proprietario è libero per legge di trarre dal suo bene l’utilità che ritiene più opportuna.

Divieto di apertura di B&B e Affittacamere contenuto nel regolamento condominiale

Se dal punto di vista normativo non ci sono limiti, questi potrebbero sorgere con il regolamento condominiale. Il regolamento per poter vietare l’avvio di Affittacamere o B&B deve necessariamente essere approvato all’unanimità. Il regolamento deve inoltre vietare esplicitamente l’apertura di B&B o Affittacamere in condominio, quindi deve essere espressamente scritto questo divieto e non è valida l’interpretazione.

Quindi un regolamento condominiale per poter vietare l’attività di Affittacamere o di B&B nel condominio deve necessariamente:

  • Essere approvato all’unanimità;
  • Contenere esplicitamente il divieto di apertura di una di queste attività: Il regolamento è necessario imponga di destinare le unità dell’immobile soltanto ad abitazione o studio professionale e ufficio, bensì è necessario che il regolamento, con tale contenuto, sia regolarmente trascritto all’Agenzia delle Entrate.

Quanto paga di condominio un Bed & Breakfast?

spese condominiali

Le quote condominiali relative ad un appartamento adibito a B&B o affittacamere sono calcolate sempre e solo sulla base dei millesimi di proprietà. L’attività commerciale non varia quindi la ripartizione delle spese, andando a generare possibili aumenti dovuti alla presenza dei clienti. L’appartamento rimane ad uso residenziale, come tutti gli altri, e la conferma arriva anche da una sentenza del Tribunale di Roma [sent. n. 19388/16]. 

La sentenza ha stabilito che un titolare di bed & breakfast o affittacamere non può essere costretto dall’assemblea condominiale a pagare più spese di condominio rispetto agli altri condòmini in quanto risulterebbe come un ostacolo all’uso libero del proprio appartamento. 

Pertanto occorre fare riferimento a quanto stabilito dal codice civile: la ripartizione delle spese è calcolata in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo se diversamente stabilito nel regolamento condominiale, approvato all’unanimità. 

Come aprire un B&B in condominio?

Abbiamo visto come sia possibile aprire un’attività di Bed and Breakfast o Affittacamere all’interno del nostro condominio, senza incontrare troppe difficoltà. In Italia c’è una costante crescita di aperture di queste tipologie di attività al pari con quella relativa alla preferenza dei turisti rispetto a queste strutture ricettive, il più delle volte a conduzione familiare. 

Normativa di riferimento per aprire un B&B

A livello nazionale la materia è disciplinata dal “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo”, allegato al Decreto legislativo 23.05.2011 n° 79, così come modificato, da ultimo, dal D.L. 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 aprile 2020, n. 27. Alla normativa nazionale si affiancano le leggi e i regolamenti regionali che stabiliscono requisiti minimi e linee guida. 

Se vuoi aprire un B&B o un Affittacamere dovrai per prima cosa fare riferimento ai regolamenti regionali di dove si trova l’immobile. Dopo aver verificato quali sono i regolamenti in vigore, bisognerà recarsi presso gli uffici SUAP del comune di competenza, dove sarà possibile compilare i moduli per la SCIA. La SCIA sta a indicare la “Segnalazione Certificata di Inizio Attività” e permette di aprire sin da subito l’attività indicata. Ogni Comune ha una tariffa istruttoria variabile per l’avvio della SCIA, che va dalle 30 alle 150€.

Documentazione necessaria per aprire un B&B

Alla SCIA molto spesso bisogna allegare altri documenti. Presso il Comune di pertinenza sarà opportuno verificare quali allegati sono richiesti. Questi possono essere:

  • Assicurazione sull’immobile;
  • Planimetria dell’immobile;
  • Contratto di affitto o attestato di proprietà;

Requisiti immobile adibito a B&B

Quando si sarà adempiuto a redigere la SCIA e ad allegare la documentazione necessaria, bisognerà verificare quali requisiti tecnico-urbanistici sono richiesti nella Regione di competenza. Tra i requisiti più comuni tra le diverse Regioni abbiamo:

  • Superficie minima per in rapporto al numero di posti letto;
  • Stanze separate alle quali è possibile accedere senza dover attraversare altri locali adibiti ad alloggio;
  • Allestimento dei bagni con sanitari, specchio, presa di corrente e ad uso esclusivo quando il numero di stanze supera un certo numero;
  • Pulizia quotidiana delle stanze e degli ambienti comuni, soprattutto in questo periodo di emergenza sanitaria. Il cambio della biancheria non deve necessariamente avvenire quotidianamente, ma obbligatoriamente ad ogni cambio ospite;
  • L’alloggio deve avere da un minimo di 3 ad un massimo di 6 camere (varia da Regione a Regione); 

Da evidenziare come sia possibile non dover aprire la partita IVA se l’attività viene interrotta per un tot. di giorni durante l’anno (verificare sempre la soglia imposta dalla propria Regione), affinché si mantenga il carattere saltuario dell’attività. 

Adempimenti e obblighi di un B&B

Anche la gestione di un B&B non è esente da adempimenti e obblighi. Innanzitutto i gestori devono comunicare la lista degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. I titolari sono altresì obbligati a trasmettere il flusso turistico all’ISTAT. La lista dovrà essere trasmessa per via telematica nel rispetto della legge regionale n.18 del 2012 e la D.G.R. n. 573 del 2014.

Tra gli altri adempimenti c’è da sottolineare:

  • Canone RAI;
  • Diritti SIAE;
  • Tassa TARI.

I requisiti regionali per aprire un B&B

RegioneLegge RegionaleN. max di CamereN. max di Posti LettoNote
Abruzzo L.R. 28.4.2000, n. 78 (modificata da L.R. n. 44/2011)
410
Attività consentita anche in unità immobiliari diverse dalla residenza. Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg continuativi.
Basilicata
Legge Regionale 4 giugno 2008, n. 8 Da 4 a 6Da 8 a 12
6 camere / 12 posti letto consentiti solo in città sopra i 5000 ab. Inoltre, in questo caso, l'attività è consentita anche in unità immobiliari vicine all'abitazione del titolare.
Apertura minima 90 gg., massima 270 gg. anche non consecutivi.
CalabriaLegge 26 febbraio 2003, n. 2

Legge Regionale del 7 agosto 2018, n. 34
48Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 60 gg. consecutivi. Divieto per l'esercente di gestire altri B&B.
CampaniaLegge Regionale 10 maggio 2001, n. 548Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg. consecutivi.

Emilia RomagnaArt. 13 della L.R. 28 luglio 2004, n. 1636Massimo 120 giorni continuativi di attività o 500 pernottamenti. Divieto di permanenza oltre 60 gg. continuativi. Il soggiorno al medesimo ospite si può rinnovare dopo una pausa di almeno 5 gg.
Friuli Venezia GiuliaLR 21/2016, art. 25

LR 21/2016, allegato H
Da 4 a 6Da 8 a 12Il Friuli distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 4 camere e 8 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo.
LazioRegolamento 16 giugno 2017, n. 1438
Il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e si riserva una camera da letto all'interno della stessa.
LiguriaLegge regionale 12 novembre 2014, n. 32Da 3 a 4-
La Liguria distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere nel primo caso e 4 camere nel secondo.

Il titolare dimora stabilmente nella struttura durante i periodi di apertura in una camera ad uso esclusivo.
LombardiaLegge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27412
Chiusura di almeno 90 giorni all'anno per rispettare i criteri di saltuarità dell'attività.
MarcheLegge Regionale 11 luglio 2006, n. 936Divieto di permanenza oltre i 30 gg. consecutivi. Esercizio consentito anche in unità immobiliari distanti non più di 200 metri dall'abitazione principale.
MoliseLegge Regionale 12 luglio 2002, n. 1336Divieto di permanenza degli ospiti oltre 30 gg. continuativi.
Piemonte
Legge regionale n. 13 del 03 agosto 2017

Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018
Da 3 a 6Da 4 a 12Il Piemonte distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 6 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo.

Qualora il B&B venga svolto in forma non imprenditoriale l'apertura nell'anno non può superare i 270 gg. così articolati:
a) un periodo minimo di apertura continuativa di 45 gg.
b) i rimanenti periodi devono essere di 30 gg. ciascuno.
PugliaLegge Regionale del 7 Agosto 2013, n. 27Da 3 a 6Da 9 a 18
La Puglia distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 9 posti letto nel primo caso e 6 camere e 18 posti letto nel secondo.

L'attività di B&B a conduzione familiare non imprenditoriale può essere fornita per un minimo di novanta e un massimo di duecentosettanta giorni l’anno.
Sardegna Legge Regionale 28 Luglio 2017, n. 16

Allegato A alla Delibera G.R. n. 1/13 del 8.1.2019
310-
SiciliaLegge Regionale n. 32 del 2000520-
ToscanaLegge regionale 20 dicembre 2016, n. 86612-
Provincia Autonoma TrentoLegge provinciale 15 maggio 2002, n. 74-Consentita anche in unità immobiliari separate a condizione che il titolare risieda in un comune della provincia e l'attività sia svolta per almeno 60 gg. anche non consecutivi nell'anno.
Provincia Autonoma BolzanoLegge provinciale 11 maggio 1995, n. 128-Consentita anche in unità immobiliari separate a condizione che il titolare risieda in un comune della provincia e l'attività sia svolta per almeno 60 gg. anche non consecutivi nell'anno.
Umbria
Legge Regionale 10 luglio 2017, n. 8

Regolamento RegIonale 13 settembre 2018, n. 8
Da 3 a 5Da 6 a 10Non esiste la tipologia Bed and Breakfast, ma solo "Affittacamere". 8 camere o 5 appartamenti nello stesso edificio.
Valle D'AostaLegge regionale 29 maggio 1996, n. 1

Legge regionale 4 agosto 2000, n. 2
36
Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall'abitazione principale.
VenetoLegge Regionale del 14 giugno 2013 n. 11312-